金晨阳来魔都见傅彬之前已经准备的十分周详。
不说万无一失，起码也是十拿九稳。
他没有想到会谈的场合里会加进来一个人，经过介绍才知道，这个叫罗阳的年轻人还是阳市老乡。
大家握手后落座，开始寒暄起来。
“金总，其实你和我爸应该认识。”
“哦？”
金晨阳笑问道：“罗总父亲是”
罗阳笑着对金晨阳道；“国阳建筑的罗建国。”
“国阳建筑，罗建国.住建罗局的哥哥？”
罗建民现在是住建开发区分局一把手，金晨阳这么称呼也没错。
小地方就是这样，不用绕多大的圈子，随便一两句话就能搭话聊出熟人来。
有了这层关系后，傅彬办公室里的气氛更好了。
开场白过后，罗阳先隐身，任由傅彬和金晨阳聊正事。
“傅总，这次过来找您，主要是想聊一聊双峰镇工业试点园区二期土地的事情。”
金晨阳开门见山的道：“别看试点园区放在了双峰镇，但是项目开建以来两年，镇里的财政收入并没有增加太多，所以前段时间向市里申请了用地指标，希望借助试点园区二期项目改善一下镇里的财政收入状况”
他这段话是在向傅彬说明本次拆迁以及开发项目的底层逻辑。
总结下来就是一句话：镇里有需求，市里同意了。
当然，有些话虽然没说，但是大家都心知肚明，推动这件事的肯定是金晨阳。
“所以金总的需求是什么？”
傅彬笑眯眯的道：“别看试点园区项目是国泰在操盘，其实我们也就是垫了些钱，代替市里在整理低效利用土地而已，最后所得利益还需要按照协议约定进行分润，所以真正能做主的还是市里和国土部门”
老狐狸讲话就这样，不管三七二十一，先罩上几层迷雾。
谁看眼花了，谁认亏。
“是啊，本来是打算直接从一级市场将看中的用地拍下来，但是我们找到国土部门的时候才获悉，土地评估前置程序还在傅总的国泰地产手里，所以不得不跑过来找您谈一谈了。”
金晨阳属于半路出家，在搞地产开发公司之前是做建筑公司的，未必知道这里面的窍门。
现在能说的这么透，肯定是受了国土部门内行人士的指点。
土地在招拍挂的时候会有一个起拍价，这个价格是怎么来的？
首先需要具备资格的评估部门对土地价值进行评估，给出基础单价，其次地方政府再依据该土地周边地价进行参考，最后给出一个相对合适的价格，这个标价就是土地的起拍价。
说到评估，这里面包含的子目就比较多了。
比如征地成本，比如土地的规划指标（建筑密度、绿化率等指标都能决定一块土地内建筑的舒适度和品质），比如土地周边配套建设成本纳入.
金晨阳之所以要找傅彬来谈，就是因为涉及到了征地成本、周边配套建设成本分摊等费用。
国泰对每一块土地分摊成本的多少，直接决定着这块地的起拍价高低。
假设金晨阳不来找傅彬，直接通过国土和规划部门划定了自己需要的安置小区地块位置，国泰完全有能力将这块地的成本分摊做大。
多了不敢说，毕竟双峰镇的地价本来就不高，但是给每平米多均摊个300~500，难度还是不大的。
记住，这还是土地的成本。
如果这块地再算上容积率的话，成本就要在多均摊的基础上乘以容积率系数，比如规划部门将该地块容积率设定为1.5，那对于拿地的金阳地产来说，每平米房屋无端增加450~750。
这是什么概念？
2012年的时候，双峰镇的商品房才卖多少钱一平米？
哪怕是新建的拆迁安置小区，单价撑死了不会超过2000。
“金总，我们是做一级土地整理的。”
傅彬掌握着主动权，诉苦道：“光是前期垫资就有几个亿，这些钱都是融资来的，金总也是干这行的，想必知道资金成本有多高.公司收益全指着土地挂拍成果，价格越高，我们和市里就越赚钱，价格低了，我们搞不好要亏钱。”
他这话说的没毛病。
经过国泰整理出来的土地，最后拍出去的价格越高，他们和市里最后分到的钱就越多。
总不能金晨阳过来张嘴一说，就给他想要的地块少分摊成本，让他低价拿地？
凭什么？
“这一点我们知道。”
金晨阳有备而来：“所以我们肯定会考虑补偿傅总这边的损失比如将拆迁安置小区的总包工程直接给国泰承接，傅总觉得怎么样？”
说到这里的时候，他顿了顿，随即补充了一句。
“对了，刚才忘了和傅总说，这次的安置小区总建面大概有15万平米。”
听完对方给出的条件，傅彬露出果然如此的眼神。
总包给谁都是做，这部分钱肯定是让别人赚，所以让出总包工程来补偿傅彬，对于金阳地产而言没什么损失。
当然，还有另外一种补偿方式。
那就是和国泰联合开发这个项目，但是这样一来.真的就是在切金阳地产的蛋糕了。
对于傅彬这样的老狐狸，金晨阳拿出这么点东西来，可满足不了他。
“金总，国泰最近在合肥、江城、绿城等地方陆续投资了新的园区开发项目，手里的建筑队伍都不够用了，哪还有人手再去兼顾一个15万平米的小区建设工程啊.”
傅彬说的很委婉。
什么队伍不够用，招人不就行了吗？
这种婉拒就是要金阳地产加码。
“傅总，除了安置小区之外，我们在镇里还有一个小区建设项目，大概有22万平米，分三期建设。”
金晨阳也不羞恼，面带笑容的道：“两边加起来差不多有37万平米了，这个建设规模需要三五年才能完工，傅总完全可以在双峰镇那边常设一个建筑分公司，顺带还能为国泰培养一批管理人员.”
他情愿将两个总包让出去，也不愿意分润开发项目的股份。
傅彬抽着烟，没有立即发表自己的看法。
这表示他也在权衡。
“傅总、金总，其实我这里倒是有一个两全其美的方案。”
就在商谈陷入短暂僵局的时候，罗阳笑着开口了；“既可以不让金总割肉，又能让傅总喝汤。”
他一开口，傅彬的眼睛当即就亮了起来。
因为这种感觉太熟悉了。
以往多少次，项目陷入某种僵局的时候，罗阳另辟蹊径的给出一个建议，僵局立刻化解，而且重新形成一个双赢、甚至是多赢的局面。
“罗老弟，就等你指点了！”
傅彬笑着道；“你再不开口，我还以为你是来我这里蹭茶喝的呢。”
两人说笑的时候，另一旁的金晨阳诧异极了。
因为刚见面的时候有过介绍，罗阳可是干实业的，能给出什么让双方都满意的方案？
于是他也好奇的看着罗阳。
“金总的开发项目做过草规了吗？”
和傅彬聊完后，罗阳转向金晨阳：“我指的是镇里的开发项目。”
“已经做过两稿了，不过都是纸上模拟，因为那片区域里不少房子还没有拆迁，地勘什么的都没办法做。”
见傅彬也在看着自己，金晨阳实话实说道：“现在预设的1.8的容积率也不知道行不行，毕竟建高层还要看地质状况，万一成本太高的话，也只能降容积率，建小高层了。（9~11层的楼房被称为小高层，6层的称为洋房）”
“占地面积多少的？”
“180亩左右。”
金晨阳去过现场，也在国土看过卫星图片，所以很熟悉那块区域：“核心区域是镇里的老房子，拆迁面积大概80亩左右，地块往西是农耕自留地和一家废弃的砖窑厂，还有几排养鸡棚子”
“地块边界到曲柳河吗？”
罗阳说的曲柳河是流经双峰镇边缘地带的一条河流，十几米宽，因为是活水的缘故，水质状况还是比较好的。
在他的记忆里，双峰镇镇区往西扩张的地界就是这条河。
后来镇里还在河道东侧修建了沿河堤坝，弄出了一个沿河公园。
“不到曲柳河。”
刚回答完，金晨阳就愣住了。
“罗总，你对双峰镇很熟悉啊？”
“我老家就是双峰镇的，外公家就在镇上。”
罗阳笑着回应道；“双峰镇工业园区试点项目就是我牵线引进的，所以对那里很熟悉。”
金晨阳听完后，表情怪异极了。
“哈哈哈”
一旁的傅彬看到这副场面，忍不住哈哈大笑起来。
他边笑边道：“金总，恐怕你还不知道吧，我罗老弟的岳父在你们阳市也是大老板哦！”
罗建国就在国泰担任副总裁，傅彬和他经常有交流，聊天时候知道了罗阳的岳父是谁。
“阳市的大老板？”
金晨阳看了看傅彬，又看了看罗阳，眼珠转动的同时脑子里翻过几个名字。
“金总应该认识姜远山吧？”
“什么？”
金晨阳顿时瞪大了眼睛：“罗总，远帆集团的姜总是你岳父？”
啧.
罗阳无奈看了傅彬一眼，随后才回复金晨阳道；“准岳父吧，我和他女儿只是定了亲，还没正式结婚。”
“罗总谦虚了，你们这种定亲和结婚没区别了。”
金晨阳和罗阳说话时候的口气顿时热情多了：“没想到今天在这里居然遇到了姜总的女婿，等回了阳市，肯定要找个机会约他聚一聚.”
一个做实业的，一个搞房地产的，罗阳不认为他和姜远山熟到哪里去。
这话应该是客套。
“行啊，有机会聚一聚。”
罗阳应付了一句，随后将话题拉回正规：“如果是这样的话，这次金总向市里申请土地指标的时候，多申请20亩左右，位置就在金总意向地块往西的方向这块地由傅总这边出钱，也由傅总这边开发，金总觉得这个方案怎么样？”
这个方案一亮出来，金晨阳和傅彬都陷入了沉思中。
对于金晨阳来说，没损失，因为他本来就自打算拿180亩地，而罗阳提出的方案里已经说明，多拿的20亩地的钱由傅彬这边出，开发也由对方负责。
唯一需要担心的就是这个方案里有没有其他陷阱。
这个方案对于傅彬而言，就有点搞不懂了。
他的三泰地产连魔都都不愿意走出去，也就是上次罗阳提出未来价格洼地的事情，才会考虑在魔都周边几个四五线城市里拿地开发。
现在罗阳突然提出在阳市下面一个镇里拿20亩地，这是什么路子？
他一时间有点不理解了。
抬头看向罗阳的时候，碰到了他的眼神和笑容。
虽然不知道为什么，但是傅彬还是决定相信直觉和以往的经验，先答应下来再说。
金晨阳思考的时间稍微长了几分钟。
思来想去，没发现里面有什么陷阱，他也抬起头看向罗阳：“我觉得这个方案没什么问题，就看傅总那边的意思了。”
“我还是比较相信罗老弟的。”
傅彬耸了耸肩膀道：“金总觉得没问题，我也觉得没问题。”
“那总包的事情.”
金晨阳翻出前面的方案：“傅总还打算全部都要吗？”
“就要拆迁安置小区的总包工程吧。”
傅彬想了想道：“你那边的小区建设项目分了三期，周期太长，而且国泰的主营业务是工业地产，没必要舍本逐末”
“那行，就这么说定了。”
金晨阳也故作大方的道：“反正双方合作着，项目起来后，傅总这边想要参与总包招标，一样欢迎。”
大老板之间就是这样。
一旦大方向上谈妥，三言两语间就能决定下来。
至于土地成本分摊的事情，肯定不用再多提了，金阳地产圈下来的地块，国泰这边肯定低成本摊入，让土地挂拍起始价格做到最低。
一上午的时间很快就过去了。
双方聊的比较融洽，中午便在松江城区里找了一家高档酒楼，一起吃了顿便饭，顺带还喝了点小酒。
后续的工作自然由下属去对接，金晨阳吃过午饭后就离开了魔都，返回阳市。
罗阳则跟着傅彬回到了三泰地产的总部。
两人在茶桌前泡上一壶茶，点上一支烟后聊了起来。
“罗老弟，之前因为金总在，我没办法问20亩的事情。”
倒不是傅彬急着想知道自己能拿到多少利益，现在这么问，更多的是好奇。
“这块地拿下来后自己开发，建别墅。”
罗阳笑了笑道：“先把规划批下来，别急着建，跟金晨阳那边一样，分三期建设。”
“20亩地建别墅，还要分期”
傅彬被罗阳整不会了。
20亩地，也就是13340平米，建别墅的话，虽然在规划上标注的容积率会是1.0，但是实际建下来，容积率能到0.5就算不错了。
这样的容积率，按照300多平米一套来建（别墅产证面积300多的话，实际使用面积往往要在500以上了），也就20套的样子。
分期是什么鬼？